2014年03月08日

飲食店不可の物件。パン屋はダメなのか?

 こんにちは、パン助です。

パン屋をやるに当たって、非常に重要なことがあります。
 

 そう、それは立地。立地条件というやつです。

パン屋をはじめるのに、物件選びは非常に重要ですし、これが決まらなければ他のほとんどの事が決まりません。
 逆に他の事が決まっているのに、コレだけが決まらないと、先に進めません。

とはいえ、開業経験が無いのに、どこの立地が良い、悪いだの言っても、実際にそれが正しいかどうかさえもわかりません。

 しかし、それが本当にわかる人なんているのでしょうか?

フランチャイズの話や、コンサルタントの話を聞くと、まるでその人達は、「ここなら絶対に売れる!」と言わんばかりの顔つきで言っていますが、本当にそうでしょうか?彼らは神様ではありません。実際に彼らが神様なら、コンビニは潰れないでしょう。
 しかし、コンビニだって潰れるのです。あくまで結果論を元にデータを集めているに過ぎません。

 なので、僕の大ざっぱな立地条件を言うと、、、

1、大通りに面していて、近くにわかりやすい目印がある。
2、駅に近い、もしくは郊外なら駐車場が確保されている。
3、目の前の通りが明るくて、寂れた雰囲気が無い。
4、どこかにでかける時に、なんとなく通っている道にある。
5、なんとなく、売れそうな気がする〜。

 
 後は、2階以上はかなり上級者ですよね。
僕の近県の人気店のパン屋では、もう何年も前からあり、顧客が確実にいるとわかっているパン屋があるのですが、そこは立地条件は駐車場がたくさん取れる意外の条件は上記に全く当てはまっていなかったです。むしろ、外からパン屋とわからない外観で、それでも人気店なのです。(数年前に移転して建てたお店がそうでした。)


 さて、今日はそんな話じゃなくて、飲食店不可物件の話です。

実は、僕のお店も過去は飲食店不可物件でした。
 大家さんからすれば、飲食店は油を使い、料理やタバコの煙が舞い、生ゴミがたくさん出るので、できれば普通の事務所として使って欲しい、、、というケースが非常に多いです。そのため、わざわざ物件の所に飲食店不可とまで書いているのですが、、、

 ここで僕が毎回やっている極意を伝授します。

「一つの物件を三つの不動産で責めろ」です。

 不動産の物件を探していると、ひとつの不動産だけでは情報が曖昧です。もちろん金額も古い所もあれば、入る人がいなくて安くなっているところもあります。僕の物件も不動産会社を変えただけで、既に数万円安く表示されていたのを、さらに大家さんに不動産屋さんが直接交渉して値下げしてもらったぐらいです。

 さらに、次の物件はマークしておいたのですが、不動産屋さんに行くと、案内が無くなっていました。そこで不動産屋さんに大家さんと連絡をとってもらうと、、、

大家「不動産会社通すとお金もったいないでしょ?」と、なんと仲介手数料を一切払わずに契約ができてしまいました。

 他にも、いつまでも情報更新しない不動産屋だと、「10万円の物件です。」ところが他の不動産屋さんは「7万円です。」と金額が違っていて、実際には借り手がいなかったので、7万円に下がっていたのでした。


 そして、さらに、飲食店不可の物件ですが、不動産屋さんを訪れて、大家さんとあってみるとそこの大家の夫婦がでてきて、「あら、パン屋さんならいいわよね」とあっさり快諾するケースもありました。

 というわけで、大家さんによっては飲食店不可なのは居酒屋のような油臭いイメージを抱いている人もいるので、パン屋だったらオーケーというケースが、僕の経験上は2度あったので、必ず大家さんに顔合わせをしてみるといいです。

 ネットだけの情報で、いい物件がないなぁと言っている人は、是非足を使って探してみてくださいね。


僕もネットの婚活やってないで、出会いを探しに旅にでるんだ!!(妄想)

 
 それでは、パン助でした。
 
 
posted by pansuke at 01:02 | Comment(4) | 開業前に必要な知識